Desaxuste entre a oferta e a demanda da vivenda en España, por Maite Cancelo

A pesar da desaceleración observada no último trimestre do 2022, o mercado de compravenda de vivendas en España segue estando en niveis elevados, debido ás compras realizadas pola poboación estranxeira e a pesar dos menores recursos ao seu financiamento (polos aumentos dos tipos de interese e o endurecemento das condicións bancarias). O segmento no que se concentran as transaccións son o de vivenda usada, que supuxo o 90 % do mercado no 2023 (fronte ao 40 % do 2008), debido á acumulación do stock durante as décadas previas e a escaseza de vivenda nova.

Desta forma, o informe sinala que se necesitan 600.000 vivendas para suplir o déficit, o cal se concentra en cinco provincias (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga e Alacante), onde falta chan para construír, ao que podemos engadirlle o auxe do alugueiro de vacacións (que xa representa o 10 % do mercado). Por iso, a pesar de que hai case catro millóns de vivendas baleiras ou desocupadas, séguese falando de déficit de oferta, xa que a vivenda baleira se concentra en zonas con menor dinamismo poboacional e que moitas non son de nova construción e necesitan dunha importante rehabilitación para poder ser mobilizadas no mercado.

O informe tamén destaca outros problemas no sector da construción, como o incremento dos custos, a falta de man de obra cualificada pero tamén as dificultades de acceso a novo chan urbano dispoñible para a edificación, o que frea a posta en marcha de novos proxectos de investimento no sector.

En definitiva, un escaso dinamismo da oferta de vivenda fronte á elevada robustez da demanda (en parte polo crecemento da poboación residente, especialmente en áreas urbanas) é o que provocou o importante crecemento dos prezos, tanto de compravenda como de alugueiro, en especial nas grandes áreas urbanas e nas turísticas. Adicionalmente, o Banco de España estima que só para atender a creación neta de fogares para este ano e o próximo se necesitarían 225.000 novas vivendas.

Algunhas solucións

O informe vén poñer de manifesto os xa coñecidos problemas de acceso á vivenda con implicacións negativas, a curto e a longo prazo, xa que condiciona a localización dos traballadores e a súa produtividade, a súa mobilidade e o xa coñecido problema de sobreesforzo polo gasto destinado á vivenda, que pode provocar un aumento na vulnerabilidade social.

Pero as solucións políticas nunca poden ser deseñadas a curto prazo, e as medidas aprobadas deben ser avaliadas previamente para que as leis sexan efectivas. De feito, no informe, tamén se fai unha reflexión sobre as reformas aprobadas máis recentemente e a súa posible efectividade.

O problema non é novo, pero a análise das causas apunta a que é necesario que se poña o foco no estímulo da oferta de vivenda para igualala á demanda (a través da nova construción, impulsando o parque de vivenda pública pero tamén a colaboración público-privada, a cesión de chan público, novos avais para o financiamento de novas vivendas e tamén para a rehabilitación), axudas para o transporte público e, mesmo, inclúese a redución dalgúns impostos. En calquera caso, as actuacións débense de realizar cando se producen eses desaxustes entre oferta e a demanda no ámbito residencial e co tempo suficiente para que produzan resultados.