Os caseiros cobrarán das administracións cando se paralice o desafiuzamento de vulnerables

O Boletín oficial do Estado (BOE) publica este mércores os dous decretos de vivenda aprobados este martes polo Consello de Ministros, que se someterán a convalidación na Deputación Permanente tras a disolución das Cortes.

O decreto principal, o que ten máis visos de ser aprobado na Deputación Permanente, entrará en vigor este xoves. Xa o 15 de novembro, vaino facer o segundo, que proclama a prórroga automática dos alugueiros.

No primeiro deles inclúese a implantación con carácter estrutural dun mecanismo de enervación extraordinaria nos procesos de desafiuzamento por falta de pagamento de alugueiro, unha figura procesual orientada a impedir que as familias en situación de vulnerabilidade económica sexan desafiuzadas dos seus fogares sen dispoñer dunha alternativa habitacional.

Esta medida implica que, cando un inquilino en situación de vulnerabilidade afronta un xuízo de desafiuzamento por non poder pagar a renda, a administración pública competente dispón dun prazo máximo e improrrogable de dous meses desde a notificación xudicial para ofrecerlle unha vivenda alternativa.

Se a administración non facilita unha casa alternativa nese prazo de dous meses, a lei obrigaraa a pagar ao propietario ou a depositar no xulgado todo o diñeiro debido, xunto coas rendas vindicadas e os custos do xuízo. Este pagamento salda automaticamente a débeda pendente e frea o desafiuzamento, mantendo en vigor o contrato de alugueiro.

No caso de que transcorran os dous meses sen que a administración entregue un fogar alternativo nin liquide a débeda, a propia entidade pública pasará a ser a debedora oficial fronte ao propietario, impedindo o desaloxo do inquilino e garantindo que poida seguir vivindo na casa ata que finalice o contrato mentres continúe a súa situación de vulnerabilidade.

A norma aclara que este rescate público non consome o dereito do inquilino para saldar a débeda pola súa conta unha primeira vez e establece que o Estado compensará economicamente ás comunidades autónomas polos custos que asuman.

Paralízanse os desafiuzamentos de vulnerables en vivendas de fondos voitre

Xunto a este mecanismo de protección xudicial, o real decreto-lei paraliza ata o 31 de decembro de 2030 os lanzamentos contra persoas vulnerables cando as partes demandantes sexan fondos ou entidades dedicadas á compra masiva de créditos impagados ou inmobles por baixo do valor de mercado.

Para o resto de demandantes, fíxase unha suspensión de ata tres anos supeditada a revisións anuais e acompañada de compensacións económicas polas rendas non percibidas e os custos de subministracións.

Así mesmo, nos procedementos de execución hipotecaria sobre vivenda habitual esíxese que a parte executante declare de forma documentada se ostenta a condición de gran propietario.

No ámbito da contención especulativa, o texto prohibe ata finais de 2030 que os grandes posuidores xurídicos e as firmas compradoras de débeda adquiran vivendas por un prezo inferior ao 70 % do seu valor de taxación oficial.

Alugueiros temporais e por cuartos

Segundo a norma, nos contratos de alugueiro, a falta de causa xustificada en arrendamentos temporais ou a cadea de máis de dous contratos consecutivos converteraos automaticamente en contratos de vivenda habitual. Así mesmo, a suma de rendas no alugueiro por cuartos non poderá superar o prezo do contrato unitario da casa completa.

En materia de publicidade, as ofertas de alugueiro deberán incluír obrigatoriamente o índice de prezos e a renda dos últimos 5 anos. Prohíbese repercutir ao inquilino os gastos de xestión inmobiliaria e contémplanse multas de ata un millón de euros ou o 2 % do volume de negocio para as plataformas turísticas que incumpran a cesión de datos.

Beneficios fiscais

No ámbito do IRPF, con efectos retroactivos desde o 1 de xaneiro de 2026 e aplicables á campaña da renda, as reducións para arrendadores que baixen o prezo máis dun 5 % alcanzarán ata o 100 % en zonas tensionadas e un 70 % en alugueiro social.

Para os inquilinos con bases impoñibles inferiores a 33.007,2 euros anuais, créase unha dedución no IRPF do 10 % do alugueiro satisfeito, cunha base máxima de 11.630 euros.

Ademais, ata o 31 de decembro de 2027 quedará exenta de IRPF a ganancia patrimonial pola venda de vivendas desocupadas durante máis de 2 anos a entidades públicas, cun límite de 800.000 euros.

Outras medidas tributarias do decreto entrarán en vigor de forma graduada. O 1 de decembro de 2026 aplicarase o IVE do 10 % aos alugueiros turísticos de menos de 30 noites cando non sexan a vivenda habitual do arrendador, o IVE do 10 % ás obras de reparación de vivendas alugadas e o IVE superreducido do 4 % á entrega de vivendas protexidas de cualificación permanente.

Na mesma data do 1 de decembro de 2026 entrarán en vigor os novos coeficientes máximos da plusvalía municipal.

Pola súa banda, o gravame especial do 25 % ás socimi sobre beneficios non distribuídos aplicarase aos períodos impositivos iniciados desde o 1 de xaneiro de 2026, mentres que as recargas do IBI de ata o 150 % en pisos turísticos e casas desocupadas producirán efecto a partir do 1 de xaneiro de 2027.

En canto ás políticas de promoción e financiamento, entra en vigor de inmediato a fixación permanente dun prezo máximo de venda indexado ao módulo protexido para os inmobles da empresa pública Casa 47, así como o traspaso de activos da Seguridade Social e Patrimonio do Estado.

A norma dota con 400 millóns de euros o fondo de Vivenda de Impacto Social, crea unha liña de avais ICO de 280 millóns de euros para construción industrializada e outra de 2.000 millóns de euros para alugueiro alcanzable.

Igualmente, actívase a liña 'A túa Casa', dotada con 10.000 millóns de euros para financiar sen xuros ata o 20 % ou un máximo de 50.000 euros na compra de primeira vivenda.

Segundo decreto, aplicación diferida dalgunhas medidas

Respecto ao segundo decreto, que recolle a prórroga automática dos alugueiros, o texto que subliña que a aplicación do novo réxime aos contratos vixentes proxéctase só sobre os vencementos posteriores á súa entrada en vigor e acompáñase dun réxime transitorio que difire algúns dos seus efectos.

As comunicacións de non renovación efectuadas con anterioridade á publicación do devandito real decreto-lei conservan a súa eficacia e non dan lugar a indemnización, tampouco cando o contrato se prorrogue de forma extraordinaria, e nos contratos que venzan nos seis meses seguintes o arrendador pode seguir preavisando con catro meses de antelación.

Nos casos en que o arrendador comunique validamente a vontade de non prorrogar verase obrigado a indemnizar ao arrendatario ben con 12 mensualidades (calculadas conforme o sistema estatal de referencia de prezos de alugueiro de vivenda) ou unha mensualidade (calculada conforme o mesmo valor) por cada ano que o arrendatario residise na vivenda.