O mercado da vivenda arrefría, por María Cadaval

A compra-venda medrou no 2022

A compra-venda de vivenda medrou no ano 2022 como non o fixera dende o 2007, o período previo ao estoupido da burbulla inmobiliaria. As operacións aumentaron o ano pasado case un 15 % con respecto ao ano anterior, 649.494 transaccións, das que 532.459 foron de segunda man e apenas 117.000 de obra nova, segundo os datos que acaba de publicar o Instituto Nacional de Estatística (INE).  Esta suba produciuse tras o incremento que xa se rexistrara no ano 2021, no que as transaccións aumentaron un 34,8 %, despois da caída do 16,9 % que sufriron durante o peor ano da pandemia da covid-19, no 2020.

Suba do prezo dos cartos

O exercicio 2022 comezou cun incremento das operacións do 31 % con respecto ao ano anterior, aumentos de dous díxitos ata o cambio de tendencia da política monetaria, que en xullo provocou unha freada das operacións ata o 8 %, un crecemento que se mantivo ata outubro-novembro, cando quebrou a onda alcista do mercado. Os datos positivos en termos  interanuais mudan de signo se ollamos o que pasou no mes de decembro, no que se produciu o primeiro descenso en case dous anos, cunha caída do 10,2 %, unha taxa que é do 21,3 % en termos intermensuais, o mais intenso dos últimos cinco anos. No global, o 82 % das vivendas transmitidas eran usadas e un 18 % era vivenda nova. As Canarias e as Baleares foron as comunidades onde mais se incrementaron, un 31,6 % e 25,6 %, respectivamente. 

As previsións non son optimistas

A inflación e o endurecemento do acceso ás hipotecas van desacelerar o mercado nos vindeiros meses, no que a tendencia á moderación será a tónica dominante. O prezo oficial dos cartos pasou en seis meses do 0 % ao 2,5 %, agora no 3 %, e seguirá subindo durante o primeiro semestre do 2023. O cambio de tendencia da política monetaria dificulta, por unha banda, o acceso ao crédito e, pola outra encarece aqueles novos  préstamos que se conceden, o que adiantou moitas decisións de compra ao ano 2022 e está a frear agora no 2023. As previsións non son optimistas.

A situación galega

En Galicia o comportamento foi semellante. A pesar do comportamento positivo anual, a compra de vivenda en decembro de 2022 contabilizou 1.544 transaccións, o cal representa unha caída do 11,62 % en taxa interanual, malia que supuxeron unha variación positiva do 2,09 % con respecto ao mesmo mes do ano 2020. Mais de 25.000 vivendas transaccionadas durante todo o ano, en liña coa media estatal. O prezo medio subiu un 2 %, cunha moderación dos pisos e un incremento substancial de ata o 7 % nas vivendas unifamiliares. O prezo tensionouse mais nas cidades, sobre todo as do eixo atlántico, permanecendo estables no interior.

Precísanse novas medidas de oferta

A demanda nas cidades e nas zonas mais activas economicamente está tensionada, polo que se fan precisas novas medidas de oferta, entre as que deberían estar unha maior oferta pública de vivenda, mais tamén iniciativas de revisión da normativa nas que se habiliten para vivenda espazos e baixos comerciais agora sen actividade. O traslado do comercio aos polígonos e grandes centros comerciais deixa baleiros moitos baixos, acrecentando a inseguridade no centro. Semella positiva a iniciativa de revisión da normativa para obrigar ou estimular que se ocupen eses locais, ben sexa con actividades económicas agora situadas en pisos, ben con vivendas, como xa ocorre na meirande parte dos países europeos e nos Estados Unidos.

Conversión de locais comerciais en negocios

Un de cada cinco locais baleiros convertéronse en vivenda nos últimos anos, unha tendencia que medrou un 22 % dende o ano 2020. De momento en España non son moitas as comunidades autónomas onde se propicia, mais nos Países Baixos ou no Reino Unido, por exemplo, a administración pública xestiona e implícase directamente para favorecer a reconversión en vivendas de edificios de oficinas ou baixos comerciais. Deste xeito moitas rúas e zonas volven cobrar vida con proxectos axeitados e cunha planificación clara e sustentable da recuperación.